历史不会重演，但会惊人相似：中国房地产极可能重走2015年老路？

• 2026-11-16

2026年6月的楼市，让一些干了多年地产的人有点恍惚。手机里看挂牌数据，再翻翻2015年的旧报告，曲线拐弯的姿势竟然有几分像。 一线小阳春来了，老破小成交火爆，地方稳楼市的文件一份接一份。饭桌上，房子又成了话题。可聊着聊着，大家又觉得不太对劲。 这种＂似曾相识又不全像＂的感觉，正是当下楼市最有意思的地方。 把时间拨回2015年4月，那时70个大中城市的二手住宅价格环比开始翻红。到了11月，同比也由负转正。 再往后，2016年10月新建商品住宅同比涨幅冲过10%，2018年11月又一次摸到两位数。商品房销售面积增速从2015年的6.5%，一路抬到2016年的22.5%。 三四线小县城的楼盘都被抢空。回头看，那是中国楼市最辉煌也最魔幻的一段日子，去库存任务超额完成，那一轮的发动机叫棚改货币化。 央行通过抵押补充贷款给政策性银行注资，钱顺着棚改安置流到老百姓手里，再变成商品房的购房款。棚改货币化的比例从2014年的低位逐步抬升，部分地区甚至冲到很高份额。 安置不发房子改发钱，等于给三四线楼市开了个超大水龙头。居民部门杠杆率从相对安全的位置开始抬头，叠加城镇化没走完、人口红利还在，需求被狠狠放大了一轮。 2026年3月的小阳春让市场松了一口气。上海二手房月成交超过3万套，刷出5年新高。北京接近2万套，同比涨3.4%，是近15个月的高点。 全国重点20城二手房成交面积突破1700万平方米，环比受春节低基数影响，环比增117%，同比增6%。这组数字摆出来，谁看都觉得市场活过来了。 可仔细看价格，依然在缓慢往下走，成交大头是刚需和老破小。老破小为什么这一轮跑得最猛？道理朴素。 一是租售比顶上了3%，一些弱二线甚至更高，房租能覆盖大半个月供。二是卖家心态崩了，割肉走人，挂牌价直接拍到地板。 一季度全国出台稳楼市政策175次，上海把购房门槛压低，一线城市收紧供地缓解库存。需求和供给两头同时挤压，被压了一两年的刚需，终于敢入场了。 这就是2026年小阳春的来路，看着热闹，底子却是冷的。跟2015年比，政策工具看着有几分像。都是降门槛、降利率、稳预期、推去库存。 2026年5月20日公布的贷款市场报价利率，1年期是3.0%，5年期以上是3.5%，已经连续多个月没动。上一次调整还是2025年5月各下降10个基点。 央行没掏出大杀器，工具箱里的家伙留着备用。这跟2015到2016年那波＂猛药型＂刺激是两种思路。 当年是大水漫灌，如今是小火慢炖，节奏完全不一样。 更关键的差别在底层。 2015年那轮起跳，背后站着三根柱子：城镇化率没到顶、人口还在净增长、居民部门杠杆率不高。2026年这三根柱子都瘦了一圈。 城镇化率已经爬到比较高的位置，人口连续负增长，新增住房需求的中枢往下挪了一大截，居民的杠杆也加得差不多了。 同样的政策，落在不同的土壤里，能长出一样的果子吗？答案恐怕是否定的。这一轮小阳春还有个特征值得多聊几句：刚需占比异常高。 北京二手房单套成交面积大约86平米，比历史同期90平米还小一点。改善客户没怎么动，进场的是首套刚需。 从行为金融的角度看，刚需对价格最敏感，最怕踏空，一旦看到见底信号，就会出现明显的羊群效应。改善客户有买有卖，节奏更平滑。 北京上海的数据放一块儿对比，规律相似：跌幅越深的阶段，刚需脉冲越明显。 为什么觉得这一轮可能在筑底？ 拿海外做参照，地产泡沫破裂之后，主要经济体房价下行的中位数大约6年。中国楼市2021年见顶，按这个时间表，2027年前后可能见到真正的底。 中国跟海外不太一样的地方在于，GDP还在正增长，没有出现金融危机式的崩塌，产业升级也基本闯过来了。一线城市理论上更早走出泥潭，2026到2027年筑底，是一个不算激进的判断。 需要提醒一句，中国跟美国的租金回报不能直接比。 美国持有成本里有物业费、房产税一堆开销，要扣掉大约两个百分点。净回报超过国债，房价倾向于横盘。净回报追上房贷，反弹的动力就来了。 中国当下的位置，已经满足了＂该止跌＂的财务条件。总量回暖跟价格走稳，是两回事。 一线是2023年初才见顶的，跌得比三四线晚，相当于主动刺破泡沫。2025年是一线的补跌年，刚需房在2023到2024年先跌一轮，改善房2025年补跌。 更深层的变化在居民资产负债表。过去20年，房子像一只成长股。 居民收入涨10%，房价能涨更多，因为大家把未来的高增长预期都贴现进了今天的价格。现在高增长预期淡了，房子从成长股变成价值股。 这种切换的痛苦在于，基本面和估值同时往下走，双杀效应放大了跌幅。2021年政策收紧之后，地产链萎缩拖累GDP，二三四线先跌。 到2023年全国一起跌，地方政府土地财政松动，链条往外扩。好在韧性还在，中国居民按揭不良率非常低。存款和金融资产仍在增长，没有像美日泡沫破裂时那样把存款消耗干净。 企业端，制造业受冲击较